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【保存版】非線引き区域とは？市街化区域・市街化調整区域との違いと土地購入の注意点

2025-11-16

家づくりを検討しているときに、「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉を聞いたことはありませんか？
実はこれらのほかに、「非線引き区域（ひせんびきくいき）」というエリアも存在します。

この記事では、非線引き区域とは何か、市街化区域・市街化調整区域との違い、土地を購入する際のメリット・デメリットについて解説します。

非線引き区域とは、正式には「区域区分が定められていない都市計画区域」を指します。
都市計画法では、市街地の無秩序な拡大を防ぐために以下のような区分を行っています。

しかし、このどちらにも当てはまらない「グレーゾーン」のような地域が存在します。
それが「非線引き区域」です。

非線引き区域は、都市計画区域内であっても開発の可能性が低いローカルエリアに多く見られます。
つまり、都市としての整備計画がまだ定まっていない地域です。

もともとは市街化区域・市街化調整区域に線引きされる前の「都市計画区域内の一部」であり、地方部や郊外に多いのが特徴です。

「建てられないはずの市街化調整区域に、なぜ家があるの？」と疑問に思う方も多いでしょう。

実は、2010年頃までは一定の開発許可を得れば建築が可能だった時期があったのです。
その時代に建てられた建物については、再建築が制限されるケースが多いものの、「既得権」として再建築が許可される可能性があります。

ただし、必ずしも再建築できるわけではありません。
再建築の可否は地域の建築審査会の判断によるため、明確な基準はなく非常にあいまいです。

※既存宅地とは？

既存宅地とは、市街化調整区域が設定される前から建物が建っていた土地のことを指します。
法改正前に建っていた場合は、既得権として再建築が認められていますが、通常の市街化区域のようにスムーズではなく、手続きが必要です。

一部の非線引き区域では、用途地域や特定用途制限地域が設定されている場合もあるため、購入前には自治体への確認が必要です。

購入を検討する際には、将来的な再建築可否やインフラ整備計画について、専門家に相談することをおすすめします。

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